房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況及趨勢分析

   【世界經(jīng)理人編者按】 ２００２年國房景氣指數(shù)基本保持在１０４點與１０５點之間，行業(yè)整體狀況運行平穩(wěn)；２００３年一季度，受國民經(jīng)濟強勁增長拉動及政策影響，國房景氣指數(shù)迅速攀升并保持在高位運行，房地產(chǎn)行業(yè)有加快發(fā)展的跡象；同時，２００３年一季度，商品房累計銷售面積開始出現(xiàn)大于商品房竣工面積的良好勢頭，房地產(chǎn)行業(yè)有望重拾升勢。

   一、２００３年第一季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)２３５６２億元，同比增長９．９％，比去年同期加快２．３個百分點，是１９９７年以來同期增長最快的。與此對應(yīng)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了久違的良好發(fā)展勢態(tài)。在這一期間房地產(chǎn)行業(yè)景氣水平迅速攀升，與２００２年的平穩(wěn)運行形成鮮明對比。最令人覺得可喜的是，商品房累計銷售面積達(dá)到３１２５萬平方米，大于累計商品房竣工面積２９９０萬平方米，商品房消費較供給出現(xiàn)了更強的增長勢頭，一直困擾房地產(chǎn)行業(yè)的商品房空置率高居不小的難題開始出現(xiàn)緩解的兆頭（見表１）。

　　表１：２００３年一季度房地產(chǎn)行業(yè)各重要指標(biāo)同比變化情況

　　從表１我們也可看出，對景氣程度貢獻(xiàn)最大的是完成土地開發(fā)面積的迅速增長。這表明，未來房地產(chǎn)的供給將會保持較高的增長速度，雖然我國的房地產(chǎn)需求旺盛，但仍不能對過快的供給增長速度掉以輕心。

　　以下幾個方面的變化對房地產(chǎn)行業(yè)在今年一季度的良好表現(xiàn)有較大影響。

　　一是國家經(jīng)濟增長迅速并且主要增長來自投資拉動。今年第一季度全社會固定資產(chǎn)投資６１５５億元，同比增長２７．８％，比上年同期加快８．２個百分點，而社會消費品零售總額１１１０９億元，增長９．２％，商品零售價格同比下降０．２％。從上面的數(shù)據(jù)可以很清楚的看到我國國民經(jīng)濟目前的高速增長主要是受投資拉動，而房地產(chǎn)行業(yè)作為固定資產(chǎn)投資中的重要項目，受到我國國民經(jīng)濟固定資產(chǎn)投資高速增長的影響，表現(xiàn)出較快的增長趨勢。

　　二是相關(guān)房地產(chǎn)政策的短期效應(yīng)。２００２年下半年，國土資源部發(fā)令取消國有土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓。而在命令正式生效之前，一些地方已經(jīng)開始趁機大量協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地。從表１購置土地面積這一指標(biāo)我們也能看出這一特點。這一政策在客觀上造成房地產(chǎn)行業(yè)的投資有短期突漲現(xiàn)象。

　　三是房地產(chǎn)需求有增速跡象。我國房地產(chǎn)需求一直保持在一個較高的水平，而前幾年房地產(chǎn)不景氣的主要原因來自供給的結(jié)構(gòu)性失衡，并且供給總量的增長速度大于需求的增長。而從房地產(chǎn)行業(yè)第一季度的情況看，供需情況發(fā)生的微妙變化，累計商品銷售房面積達(dá)到３１２５萬平方米，同比增長４５．２０％。

　　二、我國ｇｄｐ增長速度受非典疫情的影響，在接下來的三個季度將會明顯低于
    一季度的將近１０％的水平，作為對國民經(jīng)濟增長有重大拉動作用的房地產(chǎn)行業(yè)，將有較大可能會得到寬松政策環(huán)境的支持，但是針對房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)失衡等方面的政策將會得到嚴(yán)格推行。

　?。玻埃埃衬暌詠恚嘘P(guān)房地產(chǎn)行業(yè)是否存在嚴(yán)重泡沫的討論已經(jīng)漸漸平息，大家的意見都統(tǒng)一在了一點上，那就是泡沫的確存在，但僅僅在于供給結(jié)構(gòu)，也就是房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上存在較大的泡沫成分；房地產(chǎn)價格在部分地區(qū)的增長速度的確過快，但全國的總體情況卻仍處于良性發(fā)展的狀態(tài)。從對我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析中也能得到這一結(jié)論。

　?。玻埃埃材晡覈诙a(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出加速的趨勢，２００２年第二產(chǎn)業(yè)投資１０７０３億元，增長２２．９％，２００３年第一季度第二產(chǎn)業(yè)投資又增長５０．６％。而２００２年房地產(chǎn)開發(fā)投資為７７３６億元，增長２１．９％，今年第一季度增長３４．９０％，相對于第二行業(yè)的固定投資增長速度而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度并不快， 相對第二產(chǎn)業(yè)其他部門，房地產(chǎn)投資還偏小。這也許可以解釋為什么在“房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重泡沫”的情況下，相關(guān)的緊縮政策卻遲遲得不到推出。

　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的地位也越來越重要。從長期來看房地產(chǎn)行業(yè)是國家大力支持發(fā)展的行業(yè)，從短期來看２００３年第一季度的經(jīng)濟增長主要還是投資拉動型，并且在２００３年二季度，非典疫情的不利影響尚未完全體現(xiàn)，如果在這樣的背景下強行對房地產(chǎn)行業(yè)采取調(diào)控措施，極有可能對當(dāng)前的固定資產(chǎn)投資增長并進(jìn)而對當(dāng)前良好的經(jīng)濟形勢產(chǎn)生不利影響。

　　三、預(yù)期２００３年房地產(chǎn)行業(yè)將保持穩(wěn)定運行態(tài)勢，總體景氣情況將好于２００２年。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)的波動周期與國民經(jīng)濟的波動周期大體相同，即以４—６年左右為一個周期。房地產(chǎn)業(yè)前一個波峰是１９９３年，最近的一個波峰是１９９８年，可以預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的下一個波峰將在２００４年左右。而２００３年將會成為房地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展的重要一年，房地產(chǎn)行業(yè)將保持穩(wěn)中有升的運行態(tài)勢。這主要出于以下兩個方面考慮：

　　一是城鎮(zhèn)居民高速增長的房地產(chǎn)需求將繼續(xù)支持房地產(chǎn)供給的高增長。

　　表２：２００３年一季度全國城鎮(zhèn)居民家庭收支情況

　　從１９９８年到２００２年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入己由５４２４元提高到７７０３元，而城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)則由４４．５％下降到３７．７％，這勢必會進(jìn)一步啟動住房消費。 而從表２可以看出，２００３年一季度全國城鎮(zhèn)居民家庭購房與建房支出增長８２．６０％，增長速度驚人。房地產(chǎn)消費需求將能長期支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　二是國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展將繼續(xù)帶動房地產(chǎn)投資持續(xù)增長。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的公報，１９９８—２００２年這五年，國民經(jīng)濟增長率分別為９．２％、７．１％、８％、７．３％和７．８％；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率相應(yīng)為６．１％、１１％、１９．５％、２５．３％和２１．９％。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)持續(xù)增長的勢頭。２００３年一季度國民經(jīng)濟增長速度將近１０％，雖然在二季度全國大面積發(fā)生非典疫情，但一般認(rèn)為，今年我國仍可保持７％－８％的增長速度，國民經(jīng)濟發(fā)展將繼續(xù)帶動房地產(chǎn)投資持續(xù)增長。

來源：江南分析